每年九月底十月初，我们嘉禾云仓都会提醒身边的商家朋友，明年仓库的续签该启动谈了。很多人习惯拖到十二月合同快到期才找仓库商家，那时候搬也来不及，只能人家报什么价接什么价。续签这事，主动权在一个早字。做了这些年仓储，谈判里的门道聊几点实在的。
1、谈判时机，提前两三个月是底线
仓储合同大多年底到期，九十月份正是谈判的好窗口。这个时间谈，你有退路，谈不拢还有功夫看新仓、比价格、安排搬迁。拖到十一月，搬迁撞上双11和年底发货高峰，想搬都搬不动，房东吃定你，条件自然没得谈。
提前谈还有个好处，信号明确。房东最怕年底空仓，你早早坐下来谈，说明有诚意，他愿意给条件留人。拖着不谈，房东反而觉得你肯定要续，价格咬得死。
2、年底谈续签，租户手里有牌
年底有些退租的仓会集中放出来，市场空置率往上走，房东比年中更怕空着。深圳这边年底空仓消化慢，空一个月就是一个月的净损失，这是租户最大的筹码。
筹码怎么用。想压价，别开口就砍租金，先摸行情，同片区同类型的仓现在什么价，多跑两家拿到报价，谈的时候心里有底。再亮出选择，手里有其他仓的方案，房东的报价自然会往市场价靠。
3、用长约和面积弹性换价格
直接砍价容易谈僵，换个思路，用承诺换优惠。签两年三年的长约，换租金不涨或者少涨，房东要的是稳定，长约对他来说值钱，让出几个点的租金很常见。
面积上也有文章。业务量有波动的商家，可以谈弹性面积，旺季加租、淡季退一部分，按实际使用结算。或者主仓签死，临时周转的部分按需短租，总成本比一口价包全年划算。嘉禾云仓每年这个时段也在和老客户谈续签，长租短租怎么组合、面积怎么弹性，都是摆上桌谈的，客户把需求讲清楚，方案就好配。
4、价格之外，这几条必须写进合同
租金之外，条款才是谈判的深水区，几条逐一说。
①涨幅上限。写明续租期内每年涨幅不超过多少，常见谈在百分之五上下，避免第二年房东张口大涨。
②优先续租权。合同到期同等条件下你有优先续租的权利，免得旺季前房东把仓许给出价更高的人。
③提前解约条款。业务收缩要提前退仓怎么办，违约金怎么算、提前几个月通知，写清楚，给自己留活路。
这几条谈的时候不起眼，真用到的时候一条能省几万块。口头答应的不算数，全部落到纸面。
5、谈不拢怎么办
留好退路再上桌。提前看过备选仓，谈崩了也不慌。真到要搬的地步，用周转仓过渡一下，旧仓到期退租，新仓慢慢布置，发货不断。续签谈判说到底是信息战，行情摸得清、退路留得好，条件就谈得下。现在正是九月底，该拿起电话约房东聊了。
