我们嘉禾云仓做仓库十几年来，争议大多跟租金高低无关，最后全卡在一句话上——某一项收费到底怎么算出来的。
一、除了租金，钱主要花在哪些地方？
物业与公共维护：保安、保洁、通道维护、消防设施年检
水电：照明、设备用电，恒温仓还要加制冷和除湿
装卸与人力：装卸工、库管、叉车司机、旺季临时工
面单与耗材：快递面单、纸箱、胶带、缠膜、打印耗材
返工与损耗：错发漏发、破损，以及破损后的重发
押金占用的资金成本：押金压着不能动，这笔机会成本几乎没人算
前五项随面积或单量走，第六项是纯资金占用。真正失控的，是报价单上没写口径的那几项。
二、“仓储管理费”到底按什么单位收？
“管理费”三个字本身没有信息量，得看它挂在什么计量单位上。常见六种口径：
1、按建筑面积分摊：最常见，也最容易算错。分母是整栋还是你的区域，全看合同怎么写。
2、按实际占用货位或托盘位：占得多交得多，适合货物走动频繁的场景。但“一个货位”怎么算必须写死，按托盘算还是按地堆算，差一倍不奇怪。
3、按出库单量阶梯：单量越大单价越低，量大有量大的价。
4、按峰值仓容：按旺季最高占用补费，适合平时不满、旺季爆仓的卖家。旺季过后退不退、退多少，要问明白。
5、按货值比例：听着像保险，实际是按货值加钱。酒水和贵重品最容易被套这一条，嘉禾云仓做酒水仓储，这类客户问得最多。
6、打包进租金不单列：报价单上只有一列租金，看着清爽。超出部分怎么算，必须提前问。
慢周转、大批量备货的，选前两种。多品种、高频次出库的，看阶梯和峰值仓容。货值高又散的，按货值比例那条要格外小心。
一个常见误区是只盯着单位价格。你只占了十分之一的货位，分摊却按整栋面积算，这笔账就不成立。
搜“仓库出租多少钱”，跳出来的都是单价区间。真正拉开差距的，是单价挂在什么单位上。
三、水电和面单，超出部分谁承担？
工业用电和商业用电不是一个口径。工业用电量大、单价低，适合大功率设备连轴转；商业用电单价高，不少园区直接按商业口径收。超出部分谁承担，合同里要写明，签完再谈基本来不及。
恒温仓的电费更不该省。制冷和除湿常年运行，加上照明，电费明显高于普通仓，差多少看温控设置和开仓频次。真想控成本，先看有没有必要恒温，而不是跟仓方压电价。
面单费是最常被跳过的一项。代发报价通常给一个每单价格，但面单成本怎么算、折扣怎么结，差别不小。搜“仓库代发费用”看到的往往是打包价，打包价盖了几样东西，得一项项问。
四、押金是冻结，不是消费
行业里常见的押金是1-3个月租金；按年租一般可以谈免租期，一般是15-90天，大面积长租可以谈到3-6个月；年递增3%-5%；物业和管理费多在0.1-0.8元/㎡/天之间。
免租期从交房算还是从进场算，押金什么条件下退、多久退、扣什么，都得落在纸上。押金是押在对方手里的钱，不是花掉的钱，退还条件写得含糊，钱就回不来。
五、签约前，这六个问题当面问一遍
1、管理费按什么单位算？分母是建筑面积、货位，还是实际占用面积？
2、物业费、水电分摊是包干还是按实结算？超出部分谁承担？
3、免租期多久，从什么时候起算？年递增多少？
4、面单费是否含在代发价里？折扣怎么结，旺季是否另算？
5、押金几个月租金，什么条件退还，多久退？
6、续租、缩租、提前退租分别怎么算？
这六个问题，签“仓库租赁合同”之前当面问一遍，再写进合同。心里默念一遍，很容易被绕进去。
